Credit immobilier : comprendre le tableau d'amortissement

Mis à jour le 29 mars 2026 · 7 min de lecture

Quand vous empruntez pour acheter un bien immobilier, la banque vous remet un tableau d'amortissement. Ce document, souvent ignoré, est pourtant la clé pour comprendre exactement où va votre argent chaque mois.

Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?

Un tableau d'amortissement est un échéancier détaillé de votre crédit. Il décompose chaque mensualité en deux parties :

La banque est légalement tenue de vous fournir ce tableau dans l'offre de prêt, conformément à l'article L313-25 du Code de la consommation.

Anatomie d'une ligne du tableau

| Mois | Mensualité | Capital remboursé | Intérêts | Capital restant dû | |------|-----------|-------------------|----------|-------------------| | 1 | 1 264 € | 510 € | 754 € | 199 490 € | | 2 | 1 264 € | 511 € | 753 € | 198 979 € | | 120 | 1 264 € | 571 € | 693 € | 183 147 € | | 240 | 1 264 € | 895 € | 369 € | 97 139 € | | 300 | 1 264 € | 1 259 € | 5 € | 0 € |

Exemple : crédit de 200 000 € à 3,50 % sur 25 ans

Pourquoi les intérêts sont-ils plus élevés au début ?

C'est la question la plus fréquente. La réponse est mathématique :

Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au mois 1, vous devez 200 000 €. Au mois 240, seulement 97 000 €.

Concrètement, sur un crédit de 200 000 € à 3,50 % sur 25 ans :

Ce que cela signifie pour vous

Si vous revendez votre bien après 5 ans, vous aurez remboursé beaucoup moins de capital que vous ne le pensez. Sur les 75 840 € de mensualités versées (5 ans × 12 × 1 264 €), seulement environ 33 000 € auront servi à rembourser le capital.

Selon la Banque de France, la durée moyenne des crédits immobiliers en France est de 21,5 ans en 2026, mais la durée effective de détention est souvent de 7-10 ans (revente, rachat de crédit).

Amortissement constant vs mensualités constantes

Il existe deux types d'amortissement :

Mensualités constantes (le plus courant en France)

Vous payez le même montant chaque mois. La répartition capital/intérêts évolue :

C'est le système utilisé par 99 % des crédits immobiliers en France.

Amortissement constant (rare)

Vous remboursez le même montant de capital chaque mois. Les mensualités diminuent avec le temps car les intérêts baissent.

| Critère | Mensualités constantes | Amortissement constant | |---------|----------------------|----------------------| | Mensualité | Fixe | Décroissante | | Coût total | Plus élevé | Moins élevé | | Confort budgétaire | Prévisible | Variable | | Usage | Standard en France | Prêts professionnels |

Le coût réel de votre crédit

Le tableau d'amortissement révèle une réalité souvent sous-estimée : le coût total des intérêts.

Pour un crédit de 200 000 € :

| Durée | Taux | Mensualité | Coût total des intérêts | |-------|------|-----------|----------------------| | 15 ans | 3,20 % | 1 401 € | 52 180 € | | 20 ans | 3,35 % | 1 146 € | 75 040 € | | 25 ans | 3,50 % | 1 001 € | 100 300 € |

Passer de 20 à 25 ans vous fait gagner 145 €/mois mais vous coûte 25 260 € d'intérêts supplémentaires.

D'après l'Observatoire Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers en France est de 3,05 % en mars 2026, en légère baisse par rapport aux 3,25 % de fin 2025.

Le remboursement anticipé

Le remboursement anticipé est un levier puissant. Il vous permet d'économiser tous les intérêts des mensualités restantes.

Quand rembourser par anticipation ?

Le remboursement anticipé est d'autant plus intéressant qu'il intervient tôt dans la vie du crédit (quand la part d'intérêts est maximale).

Exemple : rembourser 20 000 € après 5 ans sur notre crédit de 200 000 € à 3,50 % :

Les indemnités de remboursement anticipé

La loi plafonne les IRA au minimum entre :

Certaines banques acceptent de supprimer les IRA lors de la négociation initiale. C'est un point à négocier absolument.

Comment utiliser le tableau d'amortissement

1. Comparez les offres de prêt

Ne vous arrêtez pas au taux : comparez le coût total du crédit (dernière ligne du tableau). Deux offres au même taux peuvent avoir des coûts différents selon les frais de dossier et l'assurance.

2. Planifiez un remboursement anticipé

Repérez dans le tableau le moment où la part de capital dépasse la part d'intérêts (le "point de bascule"). Avant ce point, un remboursement anticipé est très rentable.

3. Évaluez l'impact de l'assurance emprunteur

L'assurance (souvent 0,20 % à 0,40 % du capital) s'ajoute à chaque mensualité. Sur 25 ans, elle peut représenter 20 000 à 40 000 € pour un crédit de 200 000 €. La délégation d'assurance peut réduire ce coût de moitié.

FAQ

Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?

C'est un document qui détaille mois par mois la répartition de chaque mensualité entre remboursement du capital et paiement des intérêts, ainsi que le capital restant dû après chaque échéance.

Pourquoi les intérêts sont-ils plus élevés au début du crédit ?

Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au début, ce capital est maximal, donc les intérêts sont élevés. Au fil des remboursements, le capital diminue et la part d'intérêts baisse au profit du capital.

Peut-on obtenir son tableau d'amortissement avant de signer ?

Oui, c'est obligatoire. La banque doit vous fournir le tableau d'amortissement dans l'offre de prêt, au moins 10 jours avant la signature (délai de réflexion légal).

Que se passe-t-il en cas de remboursement anticipé ?

Le tableau d'amortissement est recalculé. Vous économisez les intérêts des mensualités restantes. La banque peut facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû.

Les informations présentées sont à titre éducatif uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement. Consultez votre banque ou un courtier pour une offre personnalisée.

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